Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants (TLV) ?
Créée pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens vides sur le marché locatif, la taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt qui suscite régulièrement interrogations et agacements. Souvent perçue comme une mesure coercitive, elle répond pourtant à un objectif essentiel : lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues. Mais comment fonctionne-t-elle réellement ? Qui est concerné, et quels sont les leviers d’action possibles pour l’éviter ou la réduire ? C’est ce que nous allons voir ensemble, de manière claire et pragmatique.
Quels logements sont concernés par la TLV ?
La TLV ne s’applique pas à tous les logements vacants : elle ne vise que ceux situés dans les zones dites « tendues ». Ces zones correspondent aux agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’offre de logement est nettement inférieure à la demande.
Pour être soumis à la TLV, un logement doit remplir plusieurs critères :
- Être vide depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- Ne pas être utilisé comme résidence principale ou secondaire ;
- Être situé dans une commune concernée par la TLV (à ne pas confondre avec la taxe d’habitation sur les logements vacants, ou THLV, qui ne suit pas exactement les mêmes règles).
Concrètement ? Si vous êtes propriétaire d’un studio à Bordeaux vide depuis 14 mois, sans locataire ni usage personnel, vous êtes dans le viseur de la TLV.
Combien coûte cette taxe ?
Voici probablement la question qui vous intéresse le plus… Et à juste titre. Le montant de la TLV est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du logement — la même base que pour la taxe foncière. Elle est ensuite soumise à un taux progressif :
- 12,5 % la première année où le logement est imposable ;
- 25 % à partir de la deuxième année.
Imaginons que la valeur locative annuelle de votre bien soit de 8 000 €. Vous paierez 1 000 € la première année, et 2 000 € dès la seconde. Et tout cela sans générer aucun revenu locatif… Ça pique, n’est-ce pas ?
Quelles sont les exceptions et exonérations possibles ?
Heureusement, tout logement vacant n’est pas forcément taxé. Il existe plusieurs raisons valables d’exonération, que l’administration fiscale reconnaît. Voici les plus courantes :
- La vacance involontaire : Vous avez entrepris des démarches pour vendre ou louer le bien, sans succès.
- Le logement inhabitable : S’il nécessite d’importants travaux pour être habitable (absence d’électricité, infiltration majeure, etc.), vous pouvez demander une exonération.
- Occupation temporaire : Si le logement a été occupé plus de 90 jours d’affilée au cours de l’année précédente (par vous, un proche ou un locataire), il n’est pas taxable.
- Travaux en cours : Un chantier en bonne et due forme (avec devis et preuves à l’appui) peut justifier une vacance temporaire.
Dans tous les cas, la charge de la preuve vous incombe. Ne négligez donc pas de conserver courriers, devis, photos, attestations… Rien ne doit être laissé au hasard.
TLV et taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) : attention à ne pas confondre
La fiscalité française, dans son infinie subtilité, a prévu deux taxes distinctes pour les logements vacants : la TLV (gérée par l’État) et la THLV (potentiellement instaurée au niveau communal). Elles ne peuvent pas s’appliquer simultanément sur un même logement, mais lorsqu’un bien n’est pas situé dans une zone TLV, la commune peut instaurer la THLV, avec ses propres règles et montants.
Pour savoir de quelle taxe il s’agit dans votre cas — et s’il y en a une ! — il faut consulter la liste des communes soumises à la TLV, publiée chaque année par décret. Le site impots.gouv.fr l’actualise généralement vers l’automne… patience et vigilance sont de mise.
Peut-on échapper à la TLV ? Quelques pistes d’optimisation
Oui, il est possible d’agir. Voici quelques stratégies à envisager si vous détenez un logement inoccupé :
- Le mettre en location meublée ou nue : même de courte durée, un bail réel peut suffire à démontrer l’usage.
- L’inscrire sur des plateformes d’hébergement occasionnel : en respectant le nombre de nuits autorisées (maximum 120 à Paris, par exemple), vous pouvez générer du revenu et éviter la vacance totale.
- Entamer des travaux justifiés : amélioration énergétique, rénovation profonde… mais attention à documenter chaque étape.
- Le transformer en résidence secondaire : cela changera potentiellement la nature des taxes mais pas toujours à votre avantage. À étudier au cas par cas.
Une anecdote ? Un lecteur m’a récemment confié avoir échappé à la TLV simplement en prêtant son appartement à son neveu étudiant, avec un accord de prêt à usage signé devant notaire. Résultat : logement occupé, pas de taxe. Un bon exemple de flexibilité légale !
Comment contester la TLV ?
Si vous recevez un avis de TLV que vous jugez injustifié, il est possible de le contester. Vous disposez généralement d’un délai de deux mois pour adresser une réclamation fiscale auprès du service des impôts dont dépend le bien.
En appui de votre démarche, préparez un dossier documenté :
- Preuves d’occupation (quittances EDF, attestations d’assurance…) ;
- Démarches actives de mise en location ou en vente ;
- Photos, correspondances avec des agences ou des notaires ;
- Diagnostics techniques, devis de travaux…
Le mot-clé : rigueur. L’administration fiscale n’agit pas sur de simples déclarations d’intention. Elle exige des éléments factuels et vérifiables.
Vers une généralisation de la taxe ? Les évolutions en cours
Le gouvernement ne cache plus son intention de renforcer la lutte contre les logements vacants. Depuis la loi de finances pour 2023, le champ d’application de la TLV a été élargi : davantage de communes sont désormais concernées, même certaines à la périphérie de moyennes villes.
Par ailleurs, le principe d’une taxation « plus fréquente et plus proche du terrain » fait son chemin. Certaines collectivités demandent à pouvoir adapter les taux ou à instaurer des mesures de majoration dans les cas de vacance prolongée, à la manière des surtaxes sur les résidences secondaires.
Un conseil ? Tenez-vous informé. Une commune non concernée aujourd’hui peut très bien le devenir demain. L’urbanisation rapide et la pression sur le parc locatif modifient constamment la carte fiscale.
Propriétaires : comment anticiper et prendre les bonnes décisions ?
La TLV est plus qu’une simple ligne d’imposition : c’est un signal. Elle interroge sur la rentabilité, l’usage et la stratégie patrimoniale autour d’un bien immobilier.
Avez-vous réellement intérêt à laisser ce logement vide en attendant une hypothétique hausse des prix ? Ne vaudrait-il pas mieux envisager une location meublée, une mise en vente ou même un projet de rénovation énergétique éligible aux aides publiques ?
À long terme, chaque mois d’inoccupation est un double coût : absence de rentrées et risque fiscal. Agir rapidement, en bonne intelligence avec les règles en vigueur, s’impose comme la meilleure parade à la TLV.
Et n’oubliez jamais cette règle d’or en fiscalité : ce que vous anticipez aujourd’hui vous évite bien des mauvaises surprises demain.