La location nue, également appelée location non meublée, est une option intéressante pour les propriétaires souhaitant louer leur bien immobilier à long terme. Cette forme de location présente des avantages et des spécificités qu’il est important de connaître avant de se lancer. Dans cet article, nous allons explorer en détail les différents aspects de la location nue, de la définition aux obligations légales, en passant par les avantages fiscaux et les points de vigilance.
Qu’est-ce qu’une location nue ?
Une location nue est un contrat de location portant sur un bien immobilier vide de tout meuble. Le locataire a la charge d’équiper entièrement le logement, de la cuisine à la salle de bain en passant par les chambres. Ce type de location s’oppose à la location meublée, où le propriétaire fournit un logement entièrement équipé et prêt à vivre.
La location nue concerne principalement les biens à usage d’habitation, tels que les appartements, les maisons ou les studios. Elle peut également s’appliquer à des locaux commerciaux ou professionnels, bien que les règles et les obligations diffèrent dans ce cas.
Les avantages de la location nue pour le propriétaire
La location nue présente plusieurs avantages pour le propriétaire bailleur :
- Une durée de location plus longue : les baux de location nue sont généralement conclus pour une durée minimale de 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale), ce qui assure une certaine stabilité et une visibilité sur les revenus locatifs.
- Moins de contraintes et de frais d’entretien : le locataire étant responsable de l’équipement du logement, le propriétaire n’a pas à se soucier de l’achat, de l’entretien ou du remplacement des meubles et électroménagers.
- Une fiscalité avantageuse : les revenus issus d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui ouvre droit à certains avantages fiscaux, comme la déduction des charges et des travaux d’entretien ou d’amélioration.
Les obligations légales du bailleur en location nue
Bien que la location nue implique moins de contraintes pour le propriétaire, celui-ci doit néanmoins respecter certaines obligations légales :
- Fournir un logement décent, sûr et en bon état d’usage et de réparation.
- Établir un contrat de bail écrit précisant les conditions de la location, le montant du loyer et des charges, la durée du bail, etc.
- Effectuer les travaux de réparation et d’entretien nécessaires au maintien en état du logement, à l’exception des menues réparations et de l’entretien courant qui incombent au locataire.
- Respecter les règles relatives à l’encadrement des loyers dans les zones tendues, le cas échéant.
La fiscalité de la location nue
Les revenus issus d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire doit les déclarer chaque année dans sa déclaration de revenus, en complétant l’annexe 2044. Il peut déduire de ces revenus les charges et les frais liés à la location, tels que :
- Les intérêts d’emprunt si le bien a été acheté à crédit.
- Les taxes foncières et d’habitation (pour les années où elle est encore due).
- Les primes d’assurance du logement.
- Les frais de gestion, d’administration et de rémunération des gardes et concierges.
- Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du bien.
Il est important de noter que le régime fiscal des locations nues diffère de celui des locations meublées, qui relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et obéissent à des règles spécifiques.
Les points de vigilance et les précautions à prendre
Avant de se lancer dans une location nue, il est essentiel de prendre en compte certains points de vigilance et de prendre quelques précautions :
- Bien choisir son locataire : il est recommandé de vérifier la solvabilité et la stabilité du candidat locataire, en demandant notamment des justificatifs de revenus et de situation professionnelle.
- Établir un état des lieux précis : l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de constater l’état du logement et de prévenir d’éventuels litiges sur les dégradations ou les réparations.
- Souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) : cette assurance couvre les risques locatifs, comme les impayés de loyer, les dégradations ou la protection juridique.
- Se renseigner sur les spécificités locales : certaines villes ou certains départements peuvent avoir des règles particulières en matière de location, comme l’encadrement des loyers ou les critères de décence des logements.
En conclusion, la location nue est une option intéressante pour les propriétaires souhaitant louer leur bien immobilier à long terme, avec une fiscalité avantageuse et moins de contraintes d’entretien. Toutefois, il est important de bien connaître les règles et les obligations qui s’appliquent, et de prendre les précautions nécessaires pour sécuriser la location et prévenir les éventuels litiges. En suivant ces conseils et en se faisant accompagner si nécessaire par des professionnels (agent immobilier, gestionnaire, etc.), la location nue peut être une source de revenus stables et pérennes pour le propriétaire bailleur.
