Le déficit foncier est un mécanisme fiscal intéressant pour les propriétaires qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu. En effet, il permet de déduire certaines charges liées à un bien immobilier locatif, même si celles-ci sont supérieures aux loyers perçus. Découvrons ensemble comment fonctionne ce dispositif et comment en bénéficier.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier correspond à la situation où les charges déductibles d’un bien immobilier locatif sont supérieures aux revenus locatifs. Ces charges peuvent inclure :
Lorsque le total de ces charges dépasse les loyers perçus, le propriétaire se trouve en situation de déficit foncier. Ce déficit peut alors être déduit du revenu global imposable, dans certaines limites, permettant ainsi de réduire l’impôt sur le revenu.
Conditions pour bénéficier du déficit foncier
Pour pouvoir déduire un déficit foncier de son revenu global, plusieurs conditions doivent être remplies :
Il est important de noter que le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an. Au-delà de ce montant, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Comment déclarer un déficit foncier ?
La déclaration d’un déficit foncier s’effectue lors de la déclaration annuelle des revenus, en remplissant la déclaration complémentaire 2044. Il faut y reporter les revenus locatifs ainsi que les charges déductibles. Si le total des charges est supérieur aux loyers, le déficit foncier apparaîtra automatiquement.
Ce déficit sera alors déduit du revenu global imposable, dans la limite des 10 700 € annuels. Si le déficit dépasse ce plafond, il sera reporté sur la déclaration 2044 de l’année suivante, et ainsi de suite pendant 10 ans maximum.
Quels sont les avantages du déficit foncier ?
Le principal avantage du déficit foncier est de permettre une réduction d’impôt, en diminuant le revenu imposable. Cela peut être particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés. De plus, le mécanisme du report du déficit sur 10 ans permet de lisser l’avantage fiscal dans le temps.
Le déficit foncier peut également inciter les propriétaires à entretenir et rénover leurs biens locatifs, puisque ces dépenses seront déductibles. Cela contribue à l’amélioration du parc immobilier locatif.
Quelles sont les limites du déficit foncier ?
Bien que le déficit foncier présente des avantages indéniables, il comporte également certaines limites. Tout d’abord, le plafond annuel de déduction de 10 700 € peut paraître insuffisant pour les propriétaires supportant des charges très élevées.
De plus, le mécanisme du déficit foncier ne s’applique qu’aux locations nues. Les propriétaires de biens loués meublés ne peuvent pas en bénéficier.
Enfin, il faut garder à l’esprit que le déficit foncier ne dispense pas de payer les charges : il permet seulement de les déduire du revenu imposable. Un investissement locatif générant un déficit foncier important peut donc peser sur la trésorerie du propriétaire.
En définitive, le déficit foncier est un outil de défiscalisation intéressant pour les propriétaires bailleurs, sous réserve d’en comprendre les conditions et les limites. Il peut permettre de réduire significativement l’impôt sur le revenu, tout en incitant à l’entretien du parc locatif. Cependant, il ne doit pas être le seul critère de choix d’un investissement immobilier, qui doit avant tout répondre à des objectifs patrimoniaux cohérents.
